做个聪明的房东: LMNP、LMP报税了解一下

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带家具的房子通常比不带家具的房子更受租房市场追捧，所以越来越多的聪明的房产投资者，都通过提供家具来出租自己的房屋。

您可以通过个人出租的方式直接将房租作为收入，计算自己的个人所得税当中，但是这类房租的税率为30%起，明显是十分不划算的，而且房屋的折旧和其他费用（物业费、房产税、水电费等）都不能够算入到出租屋的花费上。所以我们越来越多的人采用了其他相对复杂的报税方式。

今天我们来聊聊带家具出租的两种报税方式：

职业性带家具住房出租LMP和非职业性带家具住房出租LMNP。

而对于这两种制度的区别，你真的了解吗？

今天就让33找房带你全面分析一下这两种制度的利弊，做一个智慧型投资者！

01资格条件是什么？

要想将房子以LMNP 或者LMP出租，首先需要去出租房屋所在地的Greffe de Tribunal de Commerce 填写一张叫做P0i的表格，这个表格用来获取一个SIRET（工商注册号）。有了这个号才可以将出租房以LMP, LMNP的方式报税。

巴黎Greffe de Tribunal de Commerce 的网站：

https://www.greffe-tc-paris.fr/

对于职业性带家具住房出租LMP来说，需要满足两个必要条件：

• 房租年收入超过23,000欧
• 房租收入大于您其他其他收入（比如工资收入等）总和
  
  

此外，如果不满足以上两个条件其中一个，那么你的出租就会自动转成非职业性带家具住房出租LMNP： 即房租年收入少于23,000欧

02税收：LMP更实惠

无论你选择LMP还是LMNP，在报税的时候，你提供的租金收入都会被视为“工业和商业利润”（bénéfices industriels et commerciaux），并且需要特别申报。除了申报个人所得税时申报房租所得外，你还需要给税务局专管企业的部门(Service des Impôts des Entreprises)提交一份会计报表。

从税收的角度来看，选择LMP会比较有利，当出租人选择实际税制(Régime réel)而不是固定费率制(Régime Fixe)时，有以下几个好处：

• 当您的租金收入低于其支出时，您的LMP的赤字（即“收入”-“支出” 为负值，此部分极为赤字）。您可以将这部分赤字算进您的个人所得税的总收入（为期6年），所以这也是一种减税的方式。而如果是LMNP，你却不可以减少这部分赤字。
• 假如是LMP的保税方式，如果你在过去2年中的租金收入低于90,000欧元/年，并且您已经出租了5年以上。在出卖这个房产的时候可以免除增值税。
  
  

不懂什么是增值税？(Taxe de plus-value)，查看这篇文章吧：

法国炒房是否划算？注意升值税

• 同样的情况，如果是LMNP，您的升值税必须等待30年才能享受完全豁免。
• 如果需要继承转让，选择LMP的好处在于可以减少子女的继承税。
  
  
  

03房产管理：LMNP更方便

但是要说到管理的话，LMNP却比较方便。

从房东需要承担的义务来说，如果LMP和LMNP都使用p0i表格向主管部门初始注册为带家具租赁公司，但LMP需要承担的义务要重得多。

由于LMP被认为是专业出租，因此出租人必须像管理公司一样管理自己的房地产资产，这意味着：除了要具备法律和税务知识，还必须准备好税收计划或是分摊家具和房屋的费用。

而且LMP的财务管理相当复杂，作为房东往往不具备这些知识。必须求助与会计师、税务律师甚至是财富管理顾问之类的专业人员。当然你也可以选择不求助于这些专业人士，但是你很可能会因此浪费时间和犯错，进而导致你需要承担高昂的税收。

04LMP或LMNP：总结一下

制度	LMP	LMNP
条件	租金收入为：每年超过23,000欧元（含税）。并且高于纳税家庭的专业活动的其他收入。	您的租金收入为：每年不到23,000欧元（含税）。或低于纳税户专业活动的其他收入。
税收	专业BIC	非专业BIC
赤字	从总收入中扣除	仅向非专业BIC收费
升值税	豁免：如果您的租金收入在90,000到126,000€之间，则为不完整，如果您的租金收入少于90,000欧元，则为总计。	豁免（活动5年后）：在拥有该物业22年后获得部分（仅所得税），30年后的总计（即所得税和社会保障缴款）。
IFI	免除	不豁免

你呢，你觉得哪种制度比较有利？欢迎和我们交流！

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